Vlaams Bouwmeester beantwoordt vragen van SURE2050-deelnemers


Tijdens de Meet-up op 28 april 2020 was Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck ‘live’ in ons virtueel midden. Hij kon zo al op een heleboel vragen van deelnemers antwoorden (zie hier de opname van de live-sessie), maar de tijd liet het niet toe om àlle vragen op te pakken. Direct nadien liet hij ons wel nog zijn visie over de verschillende vragen weten.

Leo gaf raad over de opmaak van de langetermijnvastgoedplannen. Wat zijn nu de belangrijkste elementen bij een vastgoedanalyse? Energieverbruik, ligging, maatschappelijk nut?

Leo: “Plus landgebruik (dichtheid, vloer/terrein index) en flexibele herbestembaarheid op lange termijn. Met andere woorden: is het gebouw een ‘intelligente ruïne’? Kan het gebouw gemakkelijk andere programma’s huisvesten omdat het wat te groot en wat te sterk is en een voldoende plafondhoogte heeft? Wat de ligging betreft zijn er twee deelparameters: ligging t.o.v. openbaar vervoer en ligging t.o.v. diensten, voorzieningen, horeca, cultuur, etc.”

Een vraag die voortvloeide uit de financieringsnood voor ‘renovatiewaardig’ patrimonium was of dat Leo het als taak ziet van de overheid om de vrees bij banken weg te nemen om de lange afschrijvingstermijn te financieren voor de klimaatbestendige renovaties van vastgoed?
Leo: “Ja. De terugverdientijd van verdichting op lange termijn moet doorgerekend worden. Banken denken er meer en meer aan om de rentevoeten van een hypotheek te koppelen aan de vastgoedwaarde op lange termijn. Dan wordt bouwen of energetisch renoveren op goede locaties ook qua financieringskost interessanter.”

En wat dan met de landelijke gemeentes die sowieso verder liggen van voorzieningen, openbaar vervoer…? Leo vervolgde zijn uitleg over evengoed naar ‘kernen’ te kijken in landelijke gebieden met ook daar ‘hoofdgemeentes’. Welke positieve omschrijving en uitleg kan je dan gebruiken om patrimonium uit deelgemeentes te verplaatsen naar de “hoofdgemeente”? Zodat ook inwoners daar inzien dat centraal en kernversterkend beter is?

Leo: “Dat vergt meer dan een goed verhaal. De beste gesitueerde deelgemeente, qua openbaar vervoer, multimodale aansluitingen, diensten en voorzieningen enzovoort, is ook de beste plek voor collectieve openbare voorzieningen. Door daar te verdichten en elders haltes te schrappen krijg je van De Lijn vanzelf hogere stopfrequenties. Maar dat vraagt ook initiatief van de gemeente zelf: overdekte afsluitbare fietsenbergingen bouwen aan die goed gelegen haltes. En dan oplossingen aandragen voor ‘the last mile’ naar de deelgemeentes: trage wegen, fietsverbindingen, een paar deelwagens, etc. Een ander belangrijk argument is de leefbaarheid voor de winkels en de middenstand: die gaan bankroet onder een bepaalde dichtheid, die hebben gewoon een minimum aantal bewoners in de buurt nodig om commercieel te kunnen overleven. Dus als een gemeente nog een goed basisaanbod wil houden van winkels, een bancontact, horeca enzovoort, moet ze kiezen waar en dit niet zomaar overal verspreiden.”

De deelnemers vroegen zich vervolgens af of Leo het haalbaar vond dat gemeenten over de grenzen heen gaan samenwerken omtrent hun patrimonium. Bijvoorbeeld door het groeperen van functies of het clusteren van gebouwen om schaalgrootte te creëren bij het verduurzamen of energiezuinig maken van die gebouwen?

Leo: “Dat is niet alleen betaalbaar maar zelfs goedkoper. Intergemeentelijke samenwerking is goed voor het verdelen van de grotere en duurdere functies: de ene gemeente bouwt het zwembad, de andere het cultureel centrum, de andere de sporthal, enz. Op die manier verdelen ze kosten en worden elke van die gebouwen optimaal full time rendabel benut.”

Kunnen we dan ook al rekening houden met ‘toekomstige mobiscores’ voor keuzes vandaag? Dus niet keuzes baseren op huidige score, maar wel op de gewenste toekomstige mobiscore?

Leo: “De gewenste mobiscore is een gevaarlijk concept, want elke gemeente wenst een bus om de 15 minuten. Je moet dus echt wel in hoofdzaak kijken naar de werkelijke mobiscore en in functie daarvan verdichten, renoveren, herbestemmen, enz.”

Verschillende SURE2050-gemeentes zijn momenteel nog druk in de weer met het vervolledigen van de inventarisatieoefening voor hun patrimonium. Ze willen echter ook al verder kijken. Vindt Leo het een vereiste dat er een screening gebeurt van het volledige lokale patrimonium vooraleer een strategisch vastgoedplan kan worden opgemaakt?

Leo: “Niet noodzakelijk alles, maar wel het grootste deel. Het is belangrijk om een hiërarchie te hebben, van toekomstbestendige gebouwen tot aan gebouwen die in aanmerking komen voor een uitdoofscenario. Strategische keuzes i.v.m. behoud, afbraak, renovatie, herbestemming, enzovoort, zijn pas betrouwbaar als men de meeste opportuniteiten kent en vergeleken heeft. Tegelijk moet je daar niet te ver in gaan en je niet laten blokkeren omdat vanwege een of andere reden de laatste twee gebouwen niet gescreend geraken. Als je het grootste deel van je patrimonium bekeken hebt kan je verder… Het hangt er bovendien vanaf hoeveel stadspatrimonium je hebt en of dat zich laat opdelen in bepaalde ‘families’ of soorten.”

Contact

Sure2050
This project has received funding from the European Union's Horizon 2020 research and innovation programme under grant agreement No 844902.